TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI

0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

Bu hafta ki köşe yazımızda, uygulamada sıklıkla karşılaştığımız taşınmazların tapu dairelerinde satış işlemi yapılmadan evvel oluşturulan satış vaadi sözleşmesinin, geçerli olabilmesi için taşıması gerekli olan unsurları ele alacağız.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın satım sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı veren bir ön sözleşme niteliğindedir. Taraflar düzenledikleri bu ön sözleşme ile gerçekleştirecekleri esas sözleşmenin akdedilmesini hüküm ve garanti altına almak istemektedirler. Ön sözleşmenin yapılması ile taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde diğer tarafın imtina edilen ifayı yerine getirilmesini talep hakkı doğacaktır.

Öncelikle belirtmek gerekir ki tapusuz bir taşınmazın satış vaadine mevzu bahis edilmesi mümkün değildir.

Taşınmazın belirli veya belirlenebilir olması da gerekmektedir. Belirli veyahut belirlenebilir nitelikte olmayan bir taşınmaza ilişkin yapılan satış vaadi sözleşmesi hüküm doğurmayacaktır.

Satış bedelinin de sözleşmede belirlenmiş olması gerekmektedir.

Belirtmek gerekir ki taşınmazın maliki olmayan kişinin de taşınmaza ilişkin satış vaadi sözleşmesi düzenlemesi mümkündür. Burada belirleyici olan esas satış sözleşmesi düzenlendiği anda taşınmazı vaadi eden kişinin bu taşınmazın maliki olmasıdır. Aksi takdirde taşınmaz satım sözleşmesi geçersiz olacaktır.

Paylı mülkiyetin söz konusu olduğu bir taşınmazın payları belli ise, payın belli bir bölümüne veya tamamına ilişkin satış vaadi sözleşmesi geçerli olacaktır.

Satış vaadi sözleşmesinin esas satış sözleşmesi açısından bağlayıcılık unsurunu taşıyabilmesi için kanunda belirtilmiş olan şekil şartına uygun olarak düzenlenmiş olması gerekmektedir. Noterlik Kanununda taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için noterde düzenlenmesi gerektiği öngörülmüştür. Sözleşmenin tarafları noterde düzenlenecek ön sözleşme niteliğindeki satış vaadi sözleşmesi ile esas yapılacak olan satış sözleşmesini akdetme iradelerini ortaya koymaktadırlar.

Önemli olan her iki tarafın iradesinin de açıkça ortaya konmasıdır. Tek taraflı bir irade beyanından oluşan herhangi bir belge satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilmemektedir. Kanuni düzenlenme olmamasına karşın tapu sicil memurları veya muhafızları esas sözleşmeyi düzenlemeye yetkili oldukları için satım vaadi sözleşmesini de düzenleyebilmektedirler.

Ayrıca satış vaadi tapu kütüğüne şerh edilmesini sözleşmeyi meydana getiren taraflardan herhangi biri talep edebilmektedir. Belirtmek gerekir ki Sözleşme noterde usulüne uygun olarak düzenlendiği takdirde tapu kütüğüne şerh edilmese dahi geçerli olacaktır. Fakat sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmemesi halinde satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmazın satılacağı taahhüt edilen sözleşme tarafı tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem yapan ve iyiniyetli üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamaz. Sözleşme tapuya şerh edilirse üçüncü kişilere karşı da satış vaadi sözleşmesinden kazanılan hak ileri sürülebilmektedir.